Immobilie oder ETF im Vergleich

Immobilie und ETF lassen sich nur bei vergleichbaren Einzahlungen sinnvoll gegenüberstellen. Das Modell legt deshalb das anfängliche Eigenkapital und spätere Zuzahlungen zeitgleich auch in der jeweiligen Alternative an.

Warum gleiche Einzahlungen wichtig sind

Meist wird so gerechnet: Die Immobilie kostet 70.000 € Eigenkapital, also legt man dieselbe Summe in einen ETF und schaut nach fünfzehn Jahren nach. Das übersieht, dass die Wohnung in der Zwischenzeit monatlich Geld nachfordert.

In diesem Beispiel sind das vor Steuern 411 € im ersten Jahr pro Monat. Über die gesamte Haltedauer summiert sich der Einsatz auf 119.108 €. Ein Vergleich, der diese Zuzahlungen bei der Alternative auslässt, verwendet unterschiedliche Zahlungsströme.

In der Modellrechnung erhält die Alternative deshalb denselben Zahlungsstrom: das Eigenkapital zu Beginn und später die Beträge, die bei der Immobilie zusätzlich eingesetzt werden.

Das Ergebnis bei gleichem Einsatz

In dieser Konstellation liegt Aktien-ETF (thesaurierend) 3.427 € vor der Immobilie. Unter den gewählten Annahmen gleichen Finanzierung und Wertentwicklung die Nebenkosten und den Zinsaufwand nicht aus.

Wie die Fremdfinanzierung wirkt

Der ETF arbeitet in dieser Rechnung ohne Fremdkapital, die Immobilie mit 206.425 € Darlehen. Solange die Gesamtrendite des Objekts über dem Kreditzins liegt, hebelt die Differenz die Eigenkapitalrendite nach oben. Liegt sie darunter, wirkt derselbe Mechanismus in die andere Richtung.

Immobilien werden häufig mit einem besicherten Darlehen finanziert. Eine vergleichbare Fremdfinanzierung eines Wertpapierdepots folgt anderen Bedingungen und kann bei fallenden Kursen zusätzliche Sicherheiten erfordern. Fremdkapital erhöht sowohl die mögliche Eigenkapitalrendite als auch die laufende Belastung und das Verlustrisiko.

Die Steuerseite

Beide Seiten werden nach Steuern verglichen, aber nach unterschiedlichen Regeln:

• Immobilie: laufende Mieteinkünfte mit dem persönlichen Grenzsteuersatz (42,0 Prozent im Beispiel). Für den privaten Veräußerungsgewinn nimmt das Modell nach Ablauf der Zehnjahresfrist Steuerfreiheit an.
• Aktien-ETF: 26,375 Prozent Abgeltungsteuer inklusive Solidaritätszuschlag auf den Gewinn, davon 30,0 Prozent Teilfreistellung nach § 20 InvStG.
• Anleihen und Tagesgeld: Zinsen werden jährlich mit der Abgeltungsteuer belastet, ohne Teilfreistellung.

Bei Anleihen und Tagesgeld setzt der Rechner den Sparer-Pauschbetrag jährlich an. Beim ETF wird einmalig ein Pauschbetrag beim modellierten Verkauf abgezogen. Nicht abgebildet sind unter anderem ein bereits anderweitig genutzter Pauschbetrag, die Vorabpauschale bei thesaurierenden Fonds, Kirchensteuer und Verlustverrechnung. Dadurch kann das tatsächliche Ergebnis des Depots von der Modellrechnung abweichen.

Was die Rechnung nicht kann

Eine Modellrechnung vergleicht Ergebnisse unter festgelegten Annahmen. Wichtige Unterschiede sind in der Tabelle nicht vollständig abgebildet:

• Streuung. Ein weltweiter ETF verteilt das Geld auf tausende Unternehmen. Eine Wohnung bündelt das Kapital dagegen in einem einzelnen Objekt und Standort. Mietausfall, Instandhaltung und lokale Entwicklung wirken dort unmittelbar.
• Liquidität. Börsengehandelte ETF-Anteile lassen sich in der Regel kurzfristiger verkaufen als eine Wohnung. Beim Immobilienverkauf fallen Zeitaufwand und mögliche Transaktionskosten an.
• Aufwand. Vermietung ist Arbeit: Mietersuche, Abrechnungen, Eigentümerversammlungen, Handwerker. Diese Zeit taucht in keiner Rendite auf.
• Prognoserisiko. Die angenommene Wertsteigerung von 3,2 Prozent ist eine Fortschreibung der Vergangenheit, keine Zusage. Der Rechner zeigt im Szenarienteil, wie stark das Ergebnis daran hängt.

Welche Anlage besser passen kann

Keine der beiden Anlagen ist grundsätzlich überlegen. Bei der Immobilie prägen Kaufpreis, Finanzierung, laufende Kosten und Haltedauer das Ergebnis. Beim ETF sind Marktrendite, Kosten, Besteuerung und Anlagedauer maßgeblich. Eine erste Einordnung des Objekts bietet der Kaufpreisfaktor.

Neben der erwarteten Rendite zählen Liquiditätsbedarf, Risikotragfähigkeit, Aufwand und die Verteilung des übrigen Vermögens. Diese Punkte lassen sich nicht aus einer einzigen Kennzahl ableiten.

Dieser Beitrag erklärt allgemeine Zusammenhänge und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Für ein konkretes Objekt und die persönliche steuerliche Lage ist fachlicher Rat einzuholen.

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