Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Kaufnebenkosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an. Der Rechner erfasst Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie eine mögliche Maklerprovision getrennt, damit der tatsächliche Kapitalbedarf sichtbar wird.
Welche Posten der Rechner erfasst
Die Grunderwerbsteuer und die Gebühren für Notar und Grundbuch sind gesetzlich bestimmt. Die Maklerprovision kann je nach Angebot entfallen oder verhandelbar sein.
| Posten | Übliche Spanne | Im Beispiel | Beeinflussbar? |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % | 15.000 € | Landesrecht, nicht verhandelbar |
| Notar und Grundbuch | 1,5 bis 2,0 % | 6.000 € | gesetzlich geregelte Gebühren |
| Maklerprovision | 0 bis 3,57 % | 10.710 € | verhandelbar, entfällt beim Direktkauf |
| Summe | 10,6 % | 31.710 € | nicht anwendbar |
Im Beispiel entspricht das 10,6 Prozent des Kaufpreises. Wer die Wohnung provisionsfrei direkt vom Eigentümer kauft, landet bei rund 7,0 Prozent. In diesem Beispiel verändert die Maklerprovision die Gesamtkosten am stärksten.
Wie Nebenkosten die Rendite verändern
Die Bruttomietrendite aus dem Exposé bezieht die Jahresmiete auf den Kaufpreis. Für eine Rendite auf das insgesamt eingesetzte Kapital zählt aber die Gesamtinvestition, also Kaufpreis plus Nebenkosten. Bei 10,6 Prozent Nebenkosten sinkt eine auf den Kaufpreis bezogene Rendite von 4,0 Prozent rechnerisch auf etwa 3,62 Prozent.
Die Nebenkosten gehören zum anfänglichen Kapitaleinsatz. Bei einem frühen Verkauf müssen sie neben möglichen Verkaufs- und Finanzierungskosten erst durch laufende Erträge oder eine Wertsteigerung ausgeglichen werden.
Was die Bank davon finanziert
Banken orientieren sich bei der Besicherung am Objektwert. Kaufnebenkosten schaffen keinen zusätzlichen Beleihungswert und werden deshalb häufig aus Eigenkapital bezahlt. Manche Banken finanzieren auch einen Teil oder sämtliche Nebenkosten; Konditionen und Anforderungen hängen von Bonität, Objekt und Finanzierung ab.
Für eine erste Planung kann Eigenkapital mindestens in Höhe der Nebenkosten angesetzt werden. Zusätzliches Eigenkapital senkt das Darlehen, bindet aber mehr eigenes Geld. Der Rechner zeigt diese Wirkung im Finanzierungsschritt.
Steuerlich: nicht sofort abziehbar
Kaufnebenkosten sind keine Werbungskosten, sondern Anschaffungsnebenkosten. Sie werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt. Der Gebäudeanteil erhöht die Abschreibungsbasis und wirkt sich damit über die jährliche AfA aus. Einzelheiten stehen unter Abschreibung.
Finanzierungskosten wie Bereitstellungszinsen oder bestimmte Kosten der Grundschuldbestellung können bei Vermietung grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die steuerliche Behandlung hängt vom konkreten Posten ab.
Wie stark der Standort wirkt
Weil die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent schwankt, unterscheiden sich die Nebenkosten zweier sonst identischer Objekte um bis zu 9.000 €. Die vollständige Übersicht aller Bundesländer steht unter Grunderwerbsteuer.
Dieser Beitrag erklärt allgemeine Zusammenhänge und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Für ein konkretes Objekt und die persönliche steuerliche Lage ist fachlicher Rat einzuholen.
Mit eigenen Angaben rechnen
Im Rechner kannst du die Kennzahlen mit den Daten deines Objekts prüfen. Bauzins und Wertsteigerung sind mit Marktdaten vorbelegt und lassen sich ändern.
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