Mietrendite und Kaufpreisfaktor verstehen
Die Bruttomietrendite setzt Jahreskaltmiete und Kaufpreis ins Verhältnis. Kaufnebenkosten und laufende Kosten berücksichtigt sie nicht. Für einen genaueren Objektvergleich helfen Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor.
Was die Kennzahlen jeweils messen
Die Kennzahlen betrachten Miete und Preis aus unterschiedlichen Perspektiven. Das Beispiel rechnet mit 65 m² Wohnfläche, 300.000 € Kaufpreis und900 € monatlicher Kaltmiete.
| Kennzahl | Wert | Was sie berücksichtigt |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | 3,60 % | Nur Jahresmiete und Kaufpreis |
| Nettomietrendite | 2,85 % | Zusätzlich Nebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall |
| Kaufpreisfaktor | 27,8 | Jahreskaltmieten bis zum Einstand |
Zwischen brutto und netto liegen im Beispiel 0,75 Prozentpunkte. Die Differenz entsteht durch die im Beispiel angesetzten Kaufnebenkosten und laufenden Bewirtschaftungskosten.
So rechnet sich die Nettomietrendite
- Jahreskaltmiete: 10.800 €
- abzüglich Bewirtschaftung (30 €/Monat Verwaltung, 12 €/m²·Jahr Instandhaltung, 2,0 % Mietausfallwagnis): −1.356 €
- ergibt einen Reinertrag von 9.444 €
- bezogen auf die Gesamtinvestition von 331.710 € ergibt das 2,85 Prozent
Kaufpreisfaktor: die Zahl für den schnellen Vergleich
Der Faktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und eignet sich gut, um Städte und Lagen gegeneinander zu halten, weil er ohne Prozentrechnung auskommt.
| Faktor | Bruttorendite | Einordnung |
|---|---|---|
| 18 | 5,56 % | niedriger Faktor, höhere Bruttomietrendite |
| 20 | 5,00 % | niedriger Faktor, höhere Bruttomietrendite |
| 22 | 4,55 % | 22 bis unter 28 Jahresmieten |
| 25 | 4,00 % | 22 bis unter 28 Jahresmieten |
| 28 | 3,57 % | 28 bis unter 33 Jahresmieten |
| 30 | 3,33 % | 28 bis unter 33 Jahresmieten |
| 33 | 3,03 % | hoher Faktor, Ergebnis hängt stärker an der Wertsteigerung |
| 35 | 2,86 % | hoher Faktor, Ergebnis hängt stärker an der Wertsteigerung |
| 40 | 2,50 % | sehr hoher Faktor, geringe laufende Mietrendite |
Die Einordnung in der rechten Spalte dient als erste Orientierung. Ein hoher Faktor bedeutet eine niedrige Bruttomietrendite. Ob die Miete Zins, Tilgung und laufende Kosten deckt, hängt zusätzlich von Finanzierung, Eigenkapital und Bewirtschaftung ab.
Was auch die Nettomietrendite nicht zeigt
Beide Mietrenditen betrachten das Objekt ohne die individuelle Finanzierung. Für die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital müssen zusätzlich Darlehen, Zins, Tilgung, Steuerwirkung und Haltedauer berücksichtigt werden.
Der Rechner ermittelt dafür eine modellierte Eigenkapitalrendite. Bei einer eindeutigen Zahlungsreihe nutzt er den internen Zinsfuß (IRR), bei mehreren Vorzeichenwechseln den modifizierten internen Zinsfuß (MIRR). Dabei werden negative Zahlungen mit dem über die Haltedauer gewichteten Erst- und Anschlusszins finanziert und positive Zahlungen zum Tagesgeldzins wiederangelegt. Fehlt eine Ein- oder Auszahlung, wird keine Rendite ausgewiesen. Berücksichtigt werden Zins, Tilgung, Steuerwirkung und der Verkaufserlös über die gewählte Haltedauer. Wie sich das auf die Liquidität auswirkt, steht unter Cashflow.
Miete pro Quadratmeter als Plausibilitätsprüfung
Im Beispiel ergibt sich eine Quadratmetermiete von 13,85 €. Der Vergleich mit Mietspiegel, Vergleichsangeboten und dem bestehenden Mietvertrag hilft einzuschätzen, ob die angesetzte Miete plausibel und rechtlich erreichbar ist.
Bei möblierter Vermietung sollten zusätzlich Ersatzbeschaffung und Leerstandsrisiko berücksichtigt werden. Bei Staffel- oder Indexmieten sind die vertraglichen Regeln und die gesetzlichen Grenzen für spätere Anpassungen maßgeblich.
Dieser Beitrag erklärt allgemeine Zusammenhänge und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Für ein konkretes Objekt und die persönliche steuerliche Lage ist fachlicher Rat einzuholen.
Mit eigenen Angaben rechnen
Im Rechner kannst du die Kennzahlen mit den Daten deines Objekts prüfen. Bauzins und Wertsteigerung sind mit Marktdaten vorbelegt und lassen sich ändern.
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