Immobilien als Kapitalanlage

Das lässt sich nicht an einer einzelnen Kennzahl ablesen. Der Kaufpreisfaktor setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahreskaltmiete. Für die laufende Belastung zählen zusätzlich Finanzierung, Eigentümerkosten und Steuerwirkung. Ein Vergleich mit anderen Anlagen ist nur aussagekräftig, wenn alle Varianten denselben Kapitaleinsatz erhalten.

Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Ein Faktor von 20 entspricht 5 Prozent Bruttomietrendite, ein Faktor von 30 rund 3,3 Prozent. Je höher der Faktor, desto weniger trägt die laufende Miete zum Kaufpreis bei. Ob ein Preis tragfähig ist, hängt auch von Finanzierung, Kosten, Lage und Zustand des konkreten Objekts ab.

Für Wohngebäude gilt nach § 7 Abs. 4 EStG in der Regel ein linearer AfA-Satz von 2 Prozent pro Jahr. Bei Fertigstellung vor 1925 sind es 2,5 Prozent, für ab 2023 fertiggestellte Wohngebäude 3 Prozent. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, denn der Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Die Kaufnebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten und werden im selben Verhältnis aufgeteilt. Eine nachgewiesene kürzere Nutzungsdauer oder die degressive AfA für begünstigte Neubauten können zu einem anderen Verlauf führen.

Zinsen, Bewirtschaftungskosten und Abschreibung sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Übersteigen sie die Mieteinnahmen, kann ein steuerlicher Verlust entstehen. Ob er im selben Jahr mit anderen Einkünften verrechnet werden kann oder zunächst vorgetragen wird, hängt von der persönlichen steuerlichen Situation ab. Mit sinkender Restschuld fällt der Zinsanteil; dadurch verändert sich die Steuerwirkung über die Jahre.

Nach § 23 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Wird vorher verkauft, ist der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Bemessungsgrundlage ist der Gewinn auf Basis des um die bereits geltend gemachte Abschreibung geminderten Buchwerts.

Der Bauzins kommt aus der MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank und gibt den tatsächlichen Durchschnittszins für Wohnungsbaukredite an private Haushalte wieder. Die Wertsteigerung leitet sich aus dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes ab, die Inflation aus dem harmonisierten Verbraucherpreisindex. Jeder Wert trägt seine Quelle und seinen Berichtsstand sichtbar am Feld.