Abschreibung (AfA) bei vermieteten Immobilien

Die Abschreibung mindert das zu versteuernde Einkommen, ohne im jeweiligen Jahr eine Auszahlung auszulösen. Ihre Höhe hängt vor allem vom AfA-Satz und vom abschreibungsfähigen Gebäudeanteil ab.

Die lineare Standard-AfA

Der Rechner verwendet die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG. Bei dieser Standardberechnung richtet sich der Satz nach dem Zeitpunkt der Fertigstellung:

Beispiel: 300.000 € Kaufpreis zuzüglich 10,6 Prozent Nebenkosten, 75 Prozent Gebäudeanteil, 42 Prozent Grenzsteuersatz. Die letzte Spalte zeigt die rechnerische Steuerwirkung, sofern der persönliche Grenzsteuersatz in dieser Höhe greift und der Abzug steuerlich nutzbar ist.

Der Satz von 3 Prozent für ab 2023 fertiggestellte Wohngebäude entspricht einer rechnerischen Nutzungsdauer von rund 33 Jahren. Dadurch fällt die jährliche lineare AfA höher aus als bei vielen älteren Bestandsgebäuden. Ob das einen höheren Kaufpreis ausgleicht, hängt von den Daten des jeweiligen Objekts ab.

Das Gesetz lässt in bestimmten Fällen andere Ansätze zu. Dazu gehören eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer und die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG für begünstigte neue Wohngebäude. Diese Varianten prüft der Rechner nicht. Wer sie nutzen möchte, sollte die Voraussetzungen und den Wechsel zur linearen AfA steuerlich prüfen lassen.

So entsteht die Bemessungsgrundlage

Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt deshalb außen vor. Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man aber beides in einem Paket, sodass der Kaufpreis aufgeteilt werden muss.

Kaufpreis und Anschaffungsnebenkosten werden grundsätzlich im Verhältnis der Verkehrswerte auf Gebäude sowie Grund und Boden aufgeteilt. Die Finanzverwaltung stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit, die eine typisierte Berechnung und Plausibilitätsprüfung ermöglicht. Sie ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls und kann sachverständig widerlegt werden.

Der Gebäudeanteil kann je nach Bodenwert und Objekt deutlich variieren. In Lagen mit hohen Bodenwerten fällt er häufig niedriger aus. Eine pauschale Quote ohne nachvollziehbare Herleitung kann vom Finanzamt abweichend beurteilt werden.

Zwischen 60 und 85 Prozent Gebäudeanteil liegen im Beispiel rund 697 € Steuerersparnis pro Jahr. Über zwanzig Jahre ergibt sich daraus rechnerisch eine fünfstellige Differenz. Die verwendete Aufteilung sollte deshalb nachvollziehbar begründet und dokumentiert sein.

Kaufnebenkosten erhöhen die Abschreibungsbasis

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision gehören zu den Anschaffungskosten und werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis aufgeteilt. Der Gebäudeanteil davon wird mit abgeschrieben. Im Beispiel erhöht das die Bemessungsgrundlage um 23.783 €. Dieser Anteil wirkt sich über die jährliche AfA aus. Mehr dazu unter Kaufnebenkosten.

Sofort abziehbare und abzuschreibende Kosten

Laufende Aufwendungen können bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar sein. Dazu zählen unter den jeweiligen Voraussetzungen etwa Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer und Fahrten zum Objekt.

Vorsicht bei Renovierungen kurz nach dem Kauf: Übersteigen Instandsetzungsaufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie werden dann über die Abschreibung berücksichtigt und nicht sofort vollständig abgezogen. Bei größeren Maßnahmen sollte die steuerliche Einordnung vorab geprüft werden.

Der Effekt schrumpft mit der Zeit

Die AfA bleibt nominal konstant, aber der Zinsanteil der Rate sinkt mit jeder Tilgung. Dadurch kann sich ein anfänglicher steuerlicher Verlust im Zeitverlauf verringern oder in einen steuerpflichtigen Überschuss übergehen. Der Rechner zeigt den modellierten Verlauf für jedes Jahr der Haltedauer.

Die berücksichtigte Abschreibung mindert den steuerlichen Buchwert. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist kann sie dadurch den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn erhöhen. Mehr dazu unter Spekulationsfrist.

Dieser Beitrag erklärt allgemeine Zusammenhänge und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Für ein konkretes Objekt und die persönliche steuerliche Lage ist fachlicher Rat einzuholen.

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