Spekulationsfrist: Verkauf nach zehn Jahren

Bei einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen kann ein Verkauf nach Ablauf der 10-Jahresfrist nach § 23 EStG steuerfrei sein. Bei einem früheren Verkauf kann die berücksichtigte Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn erhöhen.

Die Regel in einem Absatz

Der Verkauf einer Immobilie ist nach § 23 EStG ein privates Veräußerungsgeschäft. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als 10 Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei. Wird vorher verkauft, ist er mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Die Abgeltungsteuer für bestimmte Kapitalerträge findet darauf keine Anwendung.

Für die Fristberechnung sind grundsätzlich die Daten der notariellen Kaufverträge maßgeblich, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Bei einem geplanten Verkauf nahe am Fristende sollten die konkreten Vertragsdaten steuerlich geprüft werden.

Was ein Jahr Unterschied ausmacht

Am Beispielobjekt des Rechners, einmal nach 9 und einmal nach 11 Jahren verkauft:

Für den frühen Verkauf berechnet das Modell 34.806 € Steuer. Beim späteren Verkauf setzt es keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an. Die angenommene Haltedauer verändert das Ergebnis in diesem Beispiel entsprechend deutlich.

Warum die Abschreibung nachträglich Geld kostet

Für die Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns werden die Anschaffungskosten unter anderem um berücksichtigte Abschreibungen gemindert. Im Modell beträgt die bis zum frühen Verkauf angesetzte AfA 37.317 €. Dadurch fällt der steuerliche Buchwert niedriger aus.

Bei einem steuerpflichtigen Verkauf innerhalb der Frist kann die zuvor berücksichtigte Abschreibung den Veräußerungsgewinn erhöhen. Nach Ablauf der Frist kann ein privates Veräußerungsgeschäft unter den gesetzlichen Voraussetzungen steuerfrei sein. Wie die Abschreibung im Modell berücksichtigt wird, steht unter Abschreibung.

Fallstricke

• Drei-Objekt-Grenze. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler. Die Drei-Objekt-Grenze ist jedoch nur ein Indiz; die Einordnung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und kann zu Einkommen- und Gewerbesteuer führen.
• Umfangreiche Modernisierung. Wird eine Immobilie vor dem Verkauf grundlegend umgebaut, kann sich die steuerliche Einordnung des Verkaufs ändern. Solche Fälle sollten vor dem Verkauf fachlich geprüft werden.
• Erbschaft und Schenkung. Hier läuft die Frist des Rechtsvorgängers weiter. Wer ein lange gehaltenes Objekt erbt, kann es unter Umständen sofort steuerfrei verkaufen.
• Eigennutzung. Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt wurden. Eine weitere Ausnahme gilt bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Für durchgehend vermietete Kapitalanlagen gilt sie nicht.

Was das für die Planung heißt

Die Frist sollte von Anfang an in der Haltedauer eingeplant sein. Der Rechner warnt deshalb, sobald der Betrachtungszeitraum unter 10 Jahren liegt, und rechnet die Steuer auf den Veräußerungsgewinn in diesem Fall automatisch mit ein.

Ein Verkauf vor Ablauf ist nicht allein wegen der möglichen Steuer nachteilig. Wenn Zinsen, Instandhaltungsstau oder eine Lageveränderung gegen das Objekt sprechen, kann ein früher Verkauf trotz Steuer sinnvoll sein. Die Steuer gehört dann in die vollständige Abwägung.

Dieser Beitrag erklärt allgemeine Zusammenhänge und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Für ein konkretes Objekt und die persönliche steuerliche Lage ist fachlicher Rat einzuholen.

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