Cashflow einer vermieteten Wohnung

Der Cashflow zeigt, wie stark eine Immobilie deine laufende Liquidität belastet oder entlastet. Er ergibt sich aus Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftung, Finanzierung und der modellierten Steuerwirkung.

Vom Mieteingang zum Kontostand

Gerechnet am Beispielobjekt des Rechners: 58 m² für 250.000 €, vermietet für 790 € kalt, 70.000 € Eigenkapital, 4,04 Prozent Sollzins bei 2,0 Prozent Anfangstilgung. Im ersten Jahr sieht die Rechnung so aus:

Sollzins vorbelegt aus der MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank, Stand 08/2026.

Cashflow und Vermögensaufbau trennen

Im Beispiel beträgt die monatliche Zuzahlung vor Steuern 411 €. Davon entfallen 350 € pro Monat auf die Tilgung. Dieser Betrag belastet das Konto, senkt zugleich aber die Restschuld und erhöht bei unverändertem Immobilienwert das Nettovermögen.

Cashflow misst Liquidität, nicht die Gesamtrendite. Ein negativer Cashflow kann mit wachsendem Nettovermögen einhergehen. Ein positiver Cashflow allein sagt wiederum wenig über Restschuld, Wertentwicklung und Gesamtrendite aus.

Für die Finanzierung sollte die mögliche Zuzahlung dauerhaft tragbar sein. Zusätzlich braucht es Reserven für Leerstand, Reparaturen und größere Instandhaltungsmaßnahmen.

Wie sich der Cashflow über die Jahre entwickelt

Unter den Modellannahmen steigt die Miete, während der Zinsanteil der Rate mit der Tilgung sinkt. Der Cashflow vor Steuern wächst in diesem Beispiel um 327 € pro Monat. Nach der modellierten Steuerwirkung fällt die Veränderung geringer aus:

Die vorletzte Spalte zeigt nur die modellierte Steuerwirkung. Ohne die ausdrückliche Annahme, dass negative Vermietungseinkünfte sofort verrechnet werden können, setzt der Rechner bei einem steuerlichen Verlust keine Erstattung an. Bei einem positiven steuerlichen Ergebnis entsteht dagegen eine modellierte Steuerlast.

Die Steuerwirkung der ersten Jahre sollte daher nicht unverändert für die gesamte Haltedauer fortgeschrieben werden. Ob und in welcher Höhe eine Erstattung entsteht, hängt außerdem von der persönlichen steuerlichen Situation ab.

Parallel dazu sinkt die Restschuld im Modell von 206.425 € auf 137.997 €. Diese Differenz ist der Teil des Vermögensaufbaus, der unabhängig von jeder Wertsteigerung stattfindet.

Diese Kosten gehören in die Rechnung

In einer vollständigen Cashflow-Rechnung sollten unter anderem diese Posten stehen:

• Nicht umlagefähige Eigentümerkosten. Dazu gehören etwa nicht umlagefähige Teile des Hausgelds. Die tatsächlichen Beträge stehen im Wirtschaftsplan und in der Hausgeldabrechnung.
• WEG-Erhaltungsrücklage. Ihre Einzahlung belastet das Konto, ist aber nicht schon bei der Einzahlung steuerlich abziehbar. Im Modell wird sie deshalb von den erwarteten tatsächlichen Erhaltungsaufwendungen getrennt.
• Mietausfallwagnis. Im Modell können beispielsweise zwei Prozent der Jahresmiete angesetzt werden. Für das konkrete Objekt sind Lage, Mieterstruktur und Neuvermietungsdauer maßgeblich.
• Anschlussfinanzierung. Nach Ablauf der Zinsbindung gilt der dann gültige Marktzins. Der Rechner zeigt im Szenarienteil, was ein Zinsanstieg um einen Prozentpunkt bewirkt.

Zusammenhang mit den übrigen Kennzahlen

Der Cashflow beschreibt das erste Jahr, die Mietrendite das Objekt und die Eigenkapitalrendite die gesamte Haltedauer einschließlich Verkauf. Gemeinsam zeigen sie Liquidität, Objektqualität und das modellierte Ergebnis des eingesetzten Kapitals. Im Beispiel steht dem negativen Cashflow eine Eigenkapitalrendite von 5,98 Prozent gegenüber. Der Vergleich mit einem ETF steht unter Immobilie oder ETF.

Dieser Beitrag erklärt allgemeine Zusammenhänge und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Für ein konkretes Objekt und die persönliche steuerliche Lage ist fachlicher Rat einzuholen.

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